La Legge di Bilancio 2025 ha apportato modifiche sostanziali al regime dei bonus edilizi, con una drastica riduzione delle agevolazioni e una più rigorosa definizione dei criteri per accedere ai benefici fiscali. Tra i cambiamenti più rilevanti spicca la detrazione “rinforzata” del 50%, applicabile esclusivamente agli interventi eseguiti su immobili qualificabili come abitazione principale.

Questa modifica normativa ha un impatto significativo per i contribuenti, che devono ora prestare particolare attenzione alla definizione giuridica e fiscale dell’abitazione principale. Il rischio, in caso di errata interpretazione, è quello di vedersi riconosciuta solo la detrazione del 36%, con una riduzione del beneficio fiscale atteso.

La detrazione “rinforzata” del 50%: cosa cambia nel 2025

A partire dal 1° gennaio 2025, i contribuenti potranno beneficiare della detrazione fiscale del 50% esclusivamente per gli interventi di ristrutturazione eseguiti su immobili qualificabili come abitazione principale.

Per tutti gli altri immobili, invece, l’agevolazione fiscale è stata ridotta al 36%, con un impatto significativo sul risparmio fiscale dei contribuenti.

Esempio pratico: Supponiamo che un contribuente spenda 40.000 euro per la ristrutturazione di un immobile. Se l’abitazione è qualificabile come abitazione principale, potrà detrarre 20.000 euro in 10 anni (2.000 euro all’anno). Se, invece, l’immobile non rientra in questa categoria, la detrazione sarà ridotta al 36%, con un recupero fiscale di soli 14.400 euro (1.440 euro annui).

Abitazione principale e prima casa: una distinzione essenziale

Uno degli errori più comuni tra i contribuenti riguarda la confusione tra il concetto di abitazione principale e quello di prima casa.

• Prima casa: si tratta dell’immobile che ha beneficiato delle agevolazioni fiscali al momento dell’acquisto (imposta di registro ridotta al 2% e IVA agevolata al 4%). Tuttavia, la legge non impone l’obbligo di residenza, quindi il proprietario può anche affittarlo o lasciarlo sfitto senza perdere le agevolazioni iniziali;
• Abitazione principale: è l’immobile in cui il contribuente dimora abitualmente con la propria famiglia. Secondo l’art. 10, comma 3-bis, del TUIR, l’abitazione principale è quella in cui il proprietario (o un suo familiare) ha residenza anagrafica e dimora abituale.

Requisiti per qualificare un immobile come abitazione principale

Affinché un immobile possa essere considerato abitazione principale, devono essere rispettati alcuni requisiti fondamentali:

1. Residenza anagrafica: il proprietario (o un familiare) deve essere registrato all’anagrafe del Comune in quell’abitazione;
2. Dimora abituale: il contribuente deve effettivamente vivere nell’immobile, non limitandosi ad avere la sola residenza formale;
3. Familiari ammessi: anche i familiari del proprietario possono rendere l’immobile abitazione principale se vi dimorano stabilmente. La legge include coniugi, parenti entro il terzo grado e affini entro il secondo grado;
4. Esclusività: un contribuente può avere una sola abitazione principale.

Se un contribuente cambia residenza, il beneficio fiscale decade? Dipende dal motivo del trasferimento. Se il cambio di residenza è dovuto a motivi di salute e il soggetto si trasferisce stabilmente in una casa di cura o di riposo, l’immobile può ancora essere considerato abitazione principale, purché non venga locato.

Esempi pratici: detrazione al 50% o al 36%?

Per comprendere meglio il meccanismo delle detrazioni, analizziamo alcuni casi concreti.

Caso 1: detrazione del 50%
Giovanni è proprietario di un appartamento a Firenze, in cui vive con la sua famiglia. Decide di ristrutturarlo, sostenendo una spesa di 50.000 euro. Poiché l’immobile è la sua abitazione principale, potrà beneficiare della detrazione del 50%, recuperando 25.000 euro in 10 anni.

Caso 2: detrazione ridotta al 36%
Carla possiede un appartamento a Torino, ma lavora e vive stabilmente in affitto a Milano. Decide di ristrutturare l’immobile di Torino, ma non può beneficiare della detrazione del 50%, poiché non vi risiede abitualmente. In questo caso, la detrazione si riduce al 36%, e il recupero fiscale scende a 18.000 euro su 10 anni.

Limitazioni e casi particolari

Ci sono alcune restrizioni importanti che i contribuenti devono tenere a mente:

1. Un solo immobile può essere abitazione principale: non è possibile dichiarare più di un’abitazione come “principale” per ottenere la detrazione del 50%;
2. Immobili concessi in uso ai figli: se un genitore possiede due case e concede una di esse ai figli, l’agevolazione del 50% spetterà solo per una delle due unità;
3. Cointestazione dell’immobile: se l’immobile è intestato a più persone, la detrazione spetterà proporzionalmente alla quota di possesso.

In sintesi