L’Agenzia delle Entrate ha recentemente chiarito un aspetto fondamentale per chi intende usufruire delle agevolazioni fiscali per l’acquisto della prima casa e, al contempo, dispone già di un immobile acquistato con lo stesso beneficio. Il nodo cruciale riguarda la possibilità di donare l’immobile pre-posseduto con una clausola di premorienza e, successivamente, acquistare un nuovo immobile beneficiando delle agevolazioni.

La risposta dell’Agenzia è chiara: se la donazione dell’abitazione già posseduta avviene prima del nuovo acquisto, il contribuente può comunque accedere ai benefici fiscali previsti per la prima casa, a condizione che non sia titolare di altri immobili agevolati al momento del nuovo acquisto. Questo principio si fonda sull’interpretazione della Nota II-bis all’art. 1 della Tariffa, Parte Prima, allegata al D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131 (Testo Unico sull’Imposta di Registro – TUR).

Il meccanismo delle agevolazioni prima casa

Le agevolazioni fiscali per l’acquisto della prima casa consentono di beneficiare di un regime fiscale agevolato, con imposte di registro, ipotecarie e catastali ridotte. Tuttavia, per poter accedere a questi vantaggi, l’acquirente deve rispettare precisi requisiti normativi.

La Nota II-bis al D.P.R. 131/1986 stabilisce che il contribuente, al momento dell’acquisto dell’immobile, non deve essere titolare di un’altra abitazione acquistata con le agevolazioni prima casa. Inoltre:

• l’immobile deve essere situato nel comune in cui l’acquirente ha la residenza o si impegna a trasferirla entro 18 mesi;
• non deve risultare proprietario, neppure in comunione con il coniuge, di altri immobili a uso abitativo nello stesso comune;
• non deve possedere, su tutto il territorio nazionale, altri immobili acquistati con le agevolazioni prima casa.

Questa condizione può rappresentare un problema per chi ha già una casa acquistata con le agevolazioni e intende comprarne un’altra beneficiando dello stesso regime fiscale. In questi casi, una possibile soluzione è donare l’immobile pre-posseduto, ma con una particolare condizione: la clausola di premorienza.

La donazione con clausola di premorienza: cos’è e come funziona?

Nel diritto civile, la clausola di premorienza, disciplinata dagli articoli 791 e 792 del Codice Civile, consente al donante di prevedere che il bene donato ritorni nel suo patrimonio nel caso in cui il donatario muoia prima di lui.

In pratica, il donatario diventa proprietario dell’immobile, ma con una condizione risolutiva: se dovesse decedere prima del donante (o, in alcuni casi, anche prima dei suoi discendenti), il bene donato torna nella disponibilità del donante, libero da qualsiasi vincolo o ipoteca.

Questa clausola, dunque, garantisce un meccanismo di tutela per il donante, che potrà riottenere il bene in caso di premorienza del beneficiario della donazione.

L’impatto della donazione sulla possibilità di usufruire delle agevolazioni prima casa

L’Agenzia delle Entrate, con la risposta Interpello n. 27 del 12 febbraio 2025, ha chiarito che la donazione dell’immobile pre-posseduto con clausola di premorienza non ostacola l’accesso alle agevolazioni prima casa, purché questa avvenga prima del nuovo acquisto.

Infatti, il contribuente che dona l’immobile posseduto cede la proprietà giuridica del bene e, al momento del nuovo acquisto, non risulta più titolare di un’abitazione acquistata con le agevolazioni prima casa. Questo gli consente di soddisfare il requisito di non possidenza stabilito dalla Nota II-bis.

Tuttavia, è fondamentale che la donazione sia effettiva e genuina, senza intenti elusivi. L’Agenzia potrebbe infatti contestare operazioni volte esclusivamente ad aggirare le norme sulle agevolazioni fiscali.

Esempio pratico

Supponiamo che Mario abbia acquistato un appartamento nel 2018 usufruendo delle agevolazioni prima casa. Ora vorrebbe comprare una nuova abitazione, sempre con i benefici fiscali, ma possiede ancora il primo immobile.

Se vendesse l’appartamento, potrebbe acquistare il nuovo immobile con le agevolazioni, ma la vendita potrebbe richiedere tempo. Un’alternativa è donare l’appartamento al figlio, inserendo una clausola di premorienza. In questo modo:

1. Mario non risulta più proprietario dell’immobile al momento dell’acquisto della nuova casa;
2. Può quindi beneficiare delle agevolazioni prima casa per il nuovo acquisto;
3. Se il figlio dovesse premorire, l’immobile tornerà a Mario, libero da ipoteche o vincoli.

Questo meccanismo consente quindi di rispettare i requisiti normativi, senza incorrere in decadenze o sanzioni fiscali.

In sintesi